Tout sur l'achat d'un bien immobilier en Italie - comment éviter les escrocs et minimiser les risques.

Bonjour, nos chers lecteurs et ceux qui veulent acheter un bien immobilier en Italie!

Notre agence immobilière russe en Ligurie; Studio Immobiliare Russo & raq uo; SRL est situé dans la ville de San Remo et nous travaillons avec succès sur le marché de la vente de biens immobiliers en Ligurie, son achat, la location de villas, maisons, appartements et appartements. En utilisant l'exemple de notre région de Ligurie, je vais essayer de vous décrire les bases de l'immobilier en Italie.

Je m'appelle Alexey Azarov, je suis copropriétaire de notre agence immobilière pour la population russophone, et je voudrais aborder plus que de simples questions sur l'achat d'un bien immobilier en Italie, & nbsp; cet article est ici , mais aussi comment ne pas tomber entre les mains d'agents immobiliers sans scrupules. Comment ne pas tomber entre les mains d'escrocs, quelles règles du jeu vous devez connaître lors de l'achat, de la vente et de la location d'un bien immobilier en Italie. Comme je l'ai écrit ci-dessus, nous sommes en Ligurie et j'écrirai à tous ceux qui sont tombés amoureux de notre terre fleurie, des informations étape par étape, un guide de référence rapide ou, comme on dit, un aide-mémoire))) Commençons & hellip;.

J'ai une idée pour acheter une propriété en Italie - il est temps d'agir.

Tout, comme toujours, commence par une idée tôt le dimanche matin ou, au contraire, lors d'un dîner avec des amis qui ont déjà acheté une villa ou un appartement en Ligurie. Vous, comme les 95% des acheteurs immobiliers restants, allez sur Internet et surfez nuit et jour à la recherche de ce que vous voulez. Tout d'abord, jetons un coup d'œil aux sites. Quand nous avons commencé, par exemple, il y avait très peu de sites immobiliers en Ligurie, maintenant, après un certain temps, il y en a un grand nombre. Ce à quoi vous devez faire attention sur les sites Web des agences:

Bureau de l'entreprise en Ligurie

1) Y a-t-il un bureau immobilier de cette & nbsp; Société immobilière russe en Ligurie & nbsp; et généralement en Italie - & nbsp; ou ils revendent simplement des villas, des appartements, des maisons et des appartements. C'est important - je vais vous expliquer pourquoi: un agent immobilier qui travaille pour nous en Ligurie doit tout savoir sur sa propriété. S'il est assis à Moscou et n'a pas vu cette villa pour 3 000 000 d'euros, il y a de fortes chances que vous receviez de fausses informations. Puisqu'il appellera l'agence italienne, alors peut-être que cette agence a pris cette villa d'une autre agence et ainsi de suite. En conséquence, un agent immobilier à Moscou n'a pas une image complète - à la fois informative et juridique. Il ne sait pas si la propriété a une charge ou toute autre opportunité, cependant, sur les documents et le côté juridique plus tard. Une agence immobilière doit avoir son propre bureau et de vrais agents en direct en Italie, sinon votre sécurité et les garanties de la transaction sont en danger.

Pensez par vous-même, par exemple - le manager Masha, qui travaille dans la Super Company, vous promet une vue mer panoramique, quatre chambres, un jardin luxuriant et un silence tant attendu. Cependant, Masha ne sait pas que bien qu'il y ait une vue sur la mer, elle est anguleuse, et une belle photo a été prise dans une autre zone pour l'entourage. Masha ne sait pas que la quatrième pièce a été faite & nbsp; illégalement, puisque les propriétaires ont démoli la cloison sans approuver le réaménagement de la commune, et enfin, Masha ne pense pas que la route en contrebas devant les fenêtres et le rugissement des motos affecte gravement le bien-être des habitants, mais Carburant et lubrifiants dans les eaux souterraines - sur le jardin, qui était autrefois luxuriant, jusqu'à ce qu'il se tarisse (((.

La tâche de toute agence est de vendre, oui! Ils recherchent de telles agences, comme le nôtre et ils veulent coopérer avec eux. Tout cela est formidable, mais la qualité des services diminue fortement, car déjà de Moscou ou de Khabarovsk vous pouvez initialement être induit en erreur. & nbsp; DONC, LE BUREAU D'UNE AGENCE IMMOBILIÈRE EN ITALIE EST OBLIGATOIRE.

Fausses annonces à vendre et à louer

2) & nbsp; Un "canard" commun - à mettre sur le site déjà vendu des villas, maisons, appartements ou appartements de luxe. Le schéma est simple et aussi vieux que le monde. Liste d'agences peu scrupuleuse déjà vendue, et dans le pire des cas - inexistante objets sur le site. Souvent, avec des prix bas pour les appâts, vous les clients. Les agences de bonne foi, par exemple, indiquent toujours le lot s'il est vendu. Autrement dit, ils laissent de telles publicités sur le site uniquement afin de ne pas produire de liens «gâtés» et de ne pas perdre leur position sur Internet. Il n'y a absolument rien de mal ici, vous voyez immédiatement - VENDU. Mais si vous appelez le responsable et que vous apprenez que l'objet est vendu uniquement pendant l'appel, il y a beaucoup de questions et de malentendus. Pourquoi pas supprimé, n'a pas indiqué sur le site ce qui a été vendu. Et, bien sûr, on vous propose immédiatement d'autres options, beaucoup moins attractives. Cependant, par souci d'exactitude, nous notons que tout peut arriver et qu'au plus fort de la saison, les gens peuvent oublier de retirer l'annonce ou cocher la case «vendu». Mais le plus souvent, la présence sur le site d'objets déjà vendus sans cette marque signifie que vous avez affaire à une agence qui ne travaille pas avec des propriétaires, mais avec d'autres agences qui ne savent pas que leur ancienne annonce est & nbsp; quelqu'un & nbsp; toujours d'actualité.

Avoir une licence pour travailler comme agent immobilier en Italie

3) Les agences immobilières russes de bonne foi en Italie et en Ligurie sont tenues d'indiquer le nom légal de la société sur leur site Web, numéro contribuable, numéro de licence pour le droit d'exercer des activités dans le domaine de l'immobilier, capital autorisé. Par exemple, comme ceci:

Si ce n'est pas le cas - & nbsp; ILS N'ONT PAS LE DROIT DE FAIRE DES VENTES & nbsp; en Italie. C'est la loi. Les agences qui ont créé des succursales en Russie sont également tenues d'indiquer ces informations, malheureusement très peu de gens le savent (((. En Italie, pour avoir négligé cette règle, ils pénalisent sévèrement et ferment les entreprises qui vendent illégalement des biens immobiliers dans le pays, et ferment également les sites de fraudeurs Donc, quiconque a été averti est armé, les sites sans permis pour ce type d'activité sont dangereux car dans une mauvaise combinaison de circonstances lors de l'achat d'un bien immobilier en Italie vous n'aurez personne à poursuivre et vous, ayant payé de grosses dépenses, vous retrouverez le nez ((Demandez une licence immédiatement après avoir rencontré une agence immobilière. S'ils commencent à se froisser et ne le donnent pas, vous pouvez arrêter de travailler avec eux en toute sécurité, même s'ils avaient une bonne propriété. Votre sécurité est plus importante.

& nbsp;

Payer une commission à un agent immobilier

4) Les informations sur la rémunération sur le site sont également importantes. Là encore, les agences de `` revente '' peu scrupuleuses n'aiment pas informer Les informations du client sur la rémunération en cas de transaction. Et alors seulement, lors de la conclusion de l'accord, des surprises désagréables commencent à apparaître pour vous. Prenons tout en ordre aussi. En Italie, le vendeur et l'acheteur paient à l'agence immobilière 3% du montant total de la transaction. Autrement dit, si une villa en Ligurie coûte 1000000 euros, vous paierez 30000 euros et voici la première `` embuscade '' - PLUS IVA. S'ils écrivent ou parlent d'une récompense, ils gardent toujours le silence sur ce petit moment délicat de paiement. En Italie, IVA est un analogue de la TVA russe, elle est égale à 22%, ce qui signifie qu'il faut encore payer 6 600 euros pour ces 30 000 euros. Total 36 600. Le montant n'est pas minime, vous devez être d'accord, il suffirait d'acheter du matériel de bureau à domicile.

Mais c'est la moitié du problème, souvent les agences de Moscou, afin de réaliser un bénéfice, annoncent leurs tarifs jusqu'à 7% + TVA sur la transaction. Permettez-moi de vous rappeler une fois de plus qu'en Italie, l'agence obtient 3%. On le comprend tous: bien sûr, tout le monde a besoin de gagner, mais entre nous, surpayer en plus 36 600 autres 48 800 si 7% (encore une fois, on prend une villa pour 1 000 000 euros) est déjà un montant très sérieux. Des clients sont venus nous voir avec des histoires sur la façon dont certaines entreprises parviennent à facturer à leurs futurs clients 1000 euros ou plus pour être rencontrées et conduites dans les installations. Cela me semble être une violation flagrante, car si vous achetez ensuite un bien immobilier à une agence, le fait qu'ils n'ont versé que 100 euros dans le réservoir sera alors payant des centaines de fois. Et si vous ne l'avez pas acheté, alors ils n'ont pas bien fonctionné ou vous n'avez rien aimé, cela se produit également. NE DONNEZ PAS D'ARGENT À L'AVANCE POUR LE TRANSFERT ET LES VUES.

Je pense qu'il a parlé des points principaux et clés sur les sites. Eh bien, attachons vos ceintures de sécurité et allons chez nous en Italie, région de la Ligurie!

Comment se rendre en Ligurie

Après avoir déjà décidé avec la région d'Italie, il faut faire un visa touristique de type `` C '', acheter un billet d'avion et réserver un hôtel. La Ligurie est une région située près de la frontière de la Côte d'Azur et l'aéroport le plus proche de San Remo est, par exemple, à Nice. De plus, bien sûr, vous pouvez voler à Milan ou à Gênes, mais le sens de voyager dans votre ville est le même. Comment se rendre de l'aéroport de Nice à San Remo, Bordighera, Ventimiglia, beaucoup ne le savent pas. Commençons simplement, à partir des bases. En arrivant à n'importe quel aéroport en Europe, vous pouvez toujours:

& bull; louer une voiture

& bull; prendre le train

& bull; acheter un ticket de bus

A Nice, après être arrivé au Terminal 1 ou 2, vous pouvez faire de même. Le bureau de location de voitures est situé dans le deuxième terminal, tout comme les bus. En bus, vous pouvez vous rendre à la gare, où vous pouvez prendre un billet pour Vintimille, le train ne va pas plus loin. Et avec Vintimille, vous pouvez voyager dans toute l'Italie, l'essentiel est qu'il y ait des gares. Par exemple, il n'y a pas de gare à Ospedaletti et vous devez donc venir soit à Bordighera, soit à San Remo.

Louer une voiture à Nice est aussi une question simple, il vous suffit d'avoir une carte de crédit et un permis de conduire international ... Il est préférable de réserver à l'avance. Faites attention à la voiture elle-même, elle doit être lavée. S'il y a des rayures ou des défauts sur le corps, indiquez-le immédiatement sur le reçu, sinon, en conséquence, votre montant bloqué sur la carte pourrait ne pas être entièrement restitué. C'est une pratique courante sur la Côte d'Azur.

Des bus réguliers partent également du deuxième terminal de Nice. Là, vous pouvez prendre un billet pour Vintimille ou San Remo. Les bus partent toutes les demi-heures.

Première rencontre avec des agents immobiliers en Ligurie - ce à quoi vous devez faire attention

Après un vol fatigant, un voyage à votre hôtel ou entre amis, vous prenez rendez-vous rencontres avec des agences immobilières russophones. En plus de la sociabilité habituelle, de la politesse et d'une connaissance à cent pour cent de tous les objets, un bon agent immobilier en Ligurie et en Italie en général doit bien connaître l'italien. Les négociations sont irréalistes sans lui. Je vous ai déjà écrit sur le bureau de l'agence. Donc, sur place, vous saurez déjà où vous en êtes. Souvent, les entreprises qui placent des dizaines de pays sur un même site à la fois signent des accords de service client douteux avec des agences italiennes. Et la traductrice Zina devient agent immobilier pendant une heure ou deux. & Nbsp;

Dans les agences immobilières, comme d'habitude, la licence pour ce type d'activité se trouve à l'endroit le plus visible.

Cependant: souvent nos filles russes, ayant épousé un italien, sur la base de sa licence ouvrent leur propre agence avec lui. Il n'y a rien de criminel ici, beaucoup le font. Les Italiens font cela entre eux tout le temps.

Inspections et présentations de biens immobiliers en Ligurie

De plus, il est très important d'agir comme prévu. Depuis souvent, lorsque les agents immobiliers voient que vous n'avez rien aimé de ce que vous avez choisi sur le site pendant 2 mois, car il s'est avéré que toutes les photos mentaient et que Photoshop pouvait être utilisé un peu plus modestement, ils commencent à vous emmener à travers les montagnes et les vallées avec des phrases comme "Mais vous pouvez appeler à un autre endroit." Immédiatement, je dis - & nbsp; LES MIRACLES NE SE PRODUISENT PAS. Autrement dit, il y en a bien sûr, mais convenu à l’avance))) Allez-y, je ne sais pas, là où ça ne vaut pas la peine. Personnellement, je préfère économiser vos nerfs et, surtout, votre temps. Comme il n'est pas réaliste de trouver soudainement 4 nouvelles villas ou quelques appartements encore mieux en une heure. S'ils existent, pourquoi n'ont-ils pas été envoyés tout de suite? Peut-être que j'écris très méticuleusement, mais quand nos clients ne sont inspirés par rien, nous prenons par exemple un timeout, envoyons toutes les informations et prenons de nouveaux rendez-vous.

Documents juridiques pour l'immobilier en Italie

Uraaaaaa !!! Vous avez enfin aimé une magnifique villa ou un appartement spacieux en Ligurie, et ensuite? Ensuite, vous devez vérifier la pureté juridique des documents, et ici, comme toujours, votre agence immobilière joue un rôle important, toute la transaction en dépend. Je vous conseille de vérifier au préalable l'ensemble du paquet de documents et de vérifier auprès du notaire si tout est en ordre avec les documents, quelle que soit l'agence. Mais même ici, il y a beaucoup de petites choses que je ne peux pas décrire dans un article. Cependant, faites attention à:

  • une planification correcte;
  • les codes du bâtiment;
  • la classe énergétique;
  • combien vous payez taxes;
  • règles de copropriété;
  • paiement de toutes les dettes par le vendeur;
  • engagements.

Liste assez grand, bien sûr, mais j'ai nommé le principal. S'il y a des charges, il est nécessaire de préciser lesquelles, si l'hypothèque ou le bien immobilier est mis en gage, il n'y a rien à craindre. Au moment de l'acte notarié, ces charges sont annulées. Mais s'il y a un UZO FRUTTO (usufrutto), soyez sur vos gardes.

Faites très attention à l'aménagement de la maison ou de l'appartement. Il doit correspondre au dernier extrait cadastral. Si les limites des murs ne coïncident pas avec la réalité, alors vous devez le comprendre, ou il s'agit d'un processus de réaménagement rapide, ou étiré pendant des années. & Nbsp; OU LE PROCESSUS DE RÉFÉRENCE NE PEUT PAS ÊTRE LÉGALISÉ DU TOUT.

Metratura à la maison ou comment ils peuvent tricher

< p class = "p1"> Parfois, même nous ne savons pas jusqu'à un contrôle complet, quelle est la séquence exacte d'une villa ou d'un appartement donné, car il y a toujours des pièges. Mais dès que le client a exprimé une ferme intention d'acheter une villa ou un appartement, nous commençons immédiatement un contrôle rigoureux de tout, y compris le compteur. Laissez-moi vous dire quelles sont les nuances.

La région de la Ligurie est située sur un terrain montagneux, et ces terres sont désignées ici comme "Terres agricoles", pas toutes bien sûr, mais la partie principale. Par conséquent, en Ligurie, 95% des villas et des maisons sont construites comme suit: l'étage supérieur est une zone résidentielle, l'étage inférieur est une zone non résidentielle pour le foin et les tracteurs. Par conséquent, si votre maison fait 300 m2, très souvent au moins la moitié est considérée comme une "zone non résidentielle". Et si vous voyez 5 chambres dans la villa, il est fort possible que vous signiez officiellement un document chez le notaire, dans lequel il n'y a que deux chambres. Les Italiens, bien sûr, font de belles salles et chambres en marbre dans la partie inférieure. Mais officiellement, cela ne peut pas être fait, bien que tout le monde le fasse. Puisque la loi qui a été adoptée en Ligurie défie vraiment la logique. Si le but agricole signifie la moitié de la maison sous la grange? .. Non-sens, bien sûr, mais nous vivons tous avec ici. Le plus important est que vous connaissiez cette nuance. Magazino est une partie non résidentielle. Faites attention à cela. Toute la tristesse que vous aurez, c'est que lors de la revente, vous verrez toutes vos lacunes, dont le vendeur et l'agence immobilière auraient pu garder le silence.

Ainsi, de nombreuses agences déforment souvent la zone métrique réelle immobilier. Pour eux, le plus important est de vous le vendre. & Nbsp; DEMANDEZ IMMÉDIATEMENT LE COMPTEUR D'OBJET RÉSIDENTIEL ET NON RÉSIDENTIEL.

Et surtout, sachez: le notaire ne regarde que les documents qui sont dans le Cadastre, il ne quitte pas vérifiez la maison, ce qui signifie que soyez prudent vous-même, voyez ce que vous signez dans le titre de propriété. Celui qui est prévenu est armé.

Soyez de bonne humeur et soyez prudent lorsque vous choisissez une agence immobilière russe en Italie!